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Ley 13.512
PROPIEDAD
HORIZONTAL
Art. 1.- Los
distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o
departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que
tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán
pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley.
Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona.
Art. 2.- Cada
propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre
el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables
para mantener su seguridad. Se consideran comunes por dicha razón: a) Los
cimientos, muros maestros, techos, patios solares, pórticos, galerías y
vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entradas, jardines; b) Los locales e
instalaciones de servicios centrales, como calefacción, agua caliente o fría,
refrigeración, etcétera; c) Los locales para alojamiento del portero y portería:
d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos; e) Los
ascensores, montacargas, incineradores de residuos y en general todos los
artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común. Esta
enumeración no tiene carácter taxativo. Los sótanos y azoteas revestirán el
carácter de comunes, salvo convención en contrario.
Art. 3.- Cada
propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin
perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás. El derecho de cada
propietario sobre los bienes comunes será proporcionado al valor del
departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las partes
o en su defecto por el foro inmobiliario, a los efectos del impuesto o
contribución fiscal. Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son
inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la
transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán
comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a
los mismos, separadamente del piso o departamento a que accedan.
Art. 4.- Cada
propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar el
piso o departamento que le pertenece o constituir derechos reales o personales
sobre el mismo.
Art. 5.- Cada
propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o
departamento; estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar
la seguridad del edificio o los servicios comunes. Está prohibido cambiar la
forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros con tonalidades
distintas a las del conjunto.
Art. 6.- Queda
prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos: a)
Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos
a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración; b) Perturbar
con ruidos, o de cualquier otra manera, la tranquilidad de los vecinos, ejercer
actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías
peligrosas o perjudiciales para el edificio.
Art. 7.- El
propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar
construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros
departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer
obras que perjudiquen la solidez de la casa, excavaciones, sótanos, etcétera.
Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la
autorización de todos los propietarios.
Art. 8.- Los
propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o
departamentos, salvo convención en contrario, las expensas de administración y
reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para
mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. Están
obligados en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del
edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas
partes y bienes comunes por resolución de los propietarios, en mira de obtener
su mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta. Cuando las
innovaciones ordenadas por los propietarios fueren, a juicio de cualquiera de
ellos, de costo excesivo, o contrarias al reglamento o a la ley, o perjudiciales
para la seguridad, solidez, salubridad, destino o aspecto arquitectónico
exterior o interior del edificio, pueden ser objeto de reclamación formulada
ante la autoridad judicial, y resuelta por el trámite correspondiente al
interdicto de obra nueva; pero la resolución de la mayoría no será por eso
suspendida sin una expresa orden de dicha autoridad. Cualquiera de los
propietarios, en ausencia del administrador y no mediando oposición de los
demás, previamente advertidos, puede realizar expensas necesarias para la
conservación o reparación de partes o bienes comunes con derecho a ser
reembolsados. Podrá también, cualquiera de los propietarios realizar las
reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados,
pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren útiles. En su
caso, podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado.
Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por
renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del
piso o departamento que le pertenece.
Art. 9.- Al
constituirse el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un
reglamento de copropiedad y administración, por acto de escritura pública que se
inscribirá en el Registro de la Propiedad. Dicho reglamento sólo podrá
modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría no menor de
dos tercios. Esta modificación deberá también consignarse en escritura pública e
inscribirse en el Registro de la Propiedad. El reglamento debe proveer
obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos: a) Designación de un
representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que
tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer
a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho
representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo; b)
Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su
remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura
pública; c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los
gastos o expensas comunes; d) La forma de convocar la reunión de propietarios en
caso necesario, la persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias
para modificar el reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los
casos en que en esta ley se exige una mayoría especial.
Art. 10.- Los
asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las
atribuciones conferidas al representante de los condóminos, serán resueltos,
previa deliberación de los propietarios, por mayoría de votos. Estos se
computarán en la forma que prevea el reglamento y, en su defecto, se presumirá
que cada propietario tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a más
de un propietario, se unificará la representación. Cuando no fuere posible
lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez
que convoque a la reunión, que se llevará a cabo en presencia suya y quedará
autorizado a tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma
sumarísima, sin más procedimiento que una audiencia y deberá citar a los
propietarios en la forma que procesalmente corresponda a fin de escucharlos.
Art. 11.- El
representante de los propietarios actuará en todas las gestiones ante las
autoridades administrativas de cualquier clase, como mandatario legal y
exclusivo de aquéllos. Está, además, obligado a asegurar el edificio contra
incendio.
Art. 12.- En caso
de destrucción total o parcial de más de dos terceras partes del valor,
cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si
la mayoría no lo resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la
destrucción fuere menor, la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la
reconstrucción, quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minoría, a
adquirir la parte de ésta, según valuación judicial.
Art. 13.- Los
impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarán a cada propietario
independientemente. A tal efecto se practicarán las valuaciones en forma
individual, computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los bienes
comunes.
Art. 14.- No
podrá hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos
propietarios, si la hipoteca no comprende a éste y si no cuenta con la
conformidad de todos los propietarios. Cada piso o departamento podrá
hipotecarse separadamente, y el conjunto de los pisos o departamentos, por
voluntad de todos los propietarios.
Art. 15.- En caso
de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las
normas del artículo 6, el representante o los propietarios afectados formularán
la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada en juicio
sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta veinte
días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos. El juez
adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción,
pudiendo ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si
fuera menester. Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor
fuese un ocupante no propietario, podrá ser desalojado en caso de reincidencia.
La acción respectiva podrá ser ejercida por el representante de los propietarios
o por el propietario afectado. La aplicación de estas penas no obstará el
ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o
propietarios afectados.
Art. 16.- En caso
de vetustez del edificio, la mayoría que represente más de la mitad del valor
podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Si resolviera la
reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la
mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.
Art. 17.- La
obligación que tienen los propietarios de contribuir al pago de las expensas y
primas de seguro total del edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos
pisos o departamentos en la extensión del artículo 3266 del Código Civil, aun
con respecto a las devengadas antes de su adquisición; y el crédito respectivo
goza del privilegio y derechos previstos en los artículos 3901 y 2686 del Código
Civil.
Art. 18.- A los
efectos de la presente ley, quedan derogados los artículos 2617, 2685 in fine y
2693 del Código Civil, así como toda otra disposición que se oponga a lo
estatuido en esta ley.
Art. 19.- El
Poder Ejecutivo reglamentará esta ley estableciendo los requisitos de
inscripción en el Registro de la Propiedad, de los títulos a que la misma se
refiere, forma de identificación de los pisos o departamentos, planos que será
necesario acompañar, etcétera.
Art. 20.-
Comuníquese, etc
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